Entre las personas, y como comentario general, siempre se dice que invertir en inmuebles es una inversión segura. Esta noción se tiene producto de que la inversión inmobiliaria se hace un producto tangible; se puede ir al edificio, centro comercial, parque logístico, etc., y ver el inmueble y golpear la pared a ver si es en muro liviano o en ladrillo (como lo hacemos todos para validar “calidad” 😁) . Diferente a inversiones financieras o acciones, donde se compra un intangible, un título desmaterializado (que no existe un papel impreso es una ultra simplificación de este término), y por lo tanto no podemos darle golpecitos.
No queremos ir en contra de la creencia popular y seguro que vamos a recibir varios ganchos como en boxeo, pero la realidad es que esa afirmación no puede tomarse como una verdad absoluta. Basta con volver al año 2008 y la crisis financiera mundial. En Estados Unidos las personas se endeudaron en exceso para adquirir propiedad raíz y de repente estalló la burbuja. Había muchísima oferta de vivienda que había sido adquirida con deuda y no había compradores para tantos inmuebles. Esto hizo que bajarán los precios de las propiedades de una manera estrepitosa, que inclusive el valor comercial del inmueble era inferior al valor de la deuda (hipoteca como se conoce en el mundo financiero). Empezaron los bancos a quedarse con los inmuebles por el impago de sus deudores e inclusive muchos preferían entregar voluntariamente el inmueble para no seguir pagando la hipoteca.
Este por supuesto es un escenario fuera de lo común pero como se pudo vivir, real. En esa proporción y magnitud del año 2008, es difícil que se repita una crisis inmobiliaria similar (aunque nunca se sabe), sin embargo si ha habido “sobrecalentamiento” en algunos mercados donde los precios suben estrepitosamente porque hay un flujo anormal de capital hacia la inversión inmobiliaria y de repente los inversionistas dejan de comprar porque ven que los precios subieron en exceso.
Por eso es muy importante que se analice la inversión inmobiliaria en términos financieros y más si se piensa en comprar para arrendar. Para eso hay que investigar sobre tres temas principales: valor promedio de arriendo de la zona y tamaño de inmueble donde se piensa hacer inversión; igual que el anterior pero con respecto al precio de venta; y por último la vacancia o tiempo que permanece un inmueble desocupado. El último punto es uno de los más complejos de identificar porque no existen estadísticas públicas, sin embargo se puede hacer una muy buena estimación a partir de los inmuebles publicados en portales inmobiliarios. Se revisa en la zona cuántos inmuebles hay publicados para renta y el tiempo que llevan publicados.
Esta información va a permitir estimar una rentabilidad bruta o antes de gastos e impuestos. Lo siguiente es revisar costos que son básicamente tres: predial, administración si se está en una copropiedad y mantenimientos a cargo del propietario (se debe estimar entre un 2% a 5% del valor de arriendo dependiendo de la antigüedad del inmueble). Con esta información se puede estimar la rentabilidad neta que es lo que finalmente genera la inversión para el inversionista.
Cada inversionista tiene un perfil de riesgo y un costo de oportunidad diferente, entonces no es posible definir un porcentaje objetivo de rentabilidad. Inclusive se hablaba de un 1% siempre que ya no necesariamente es así. Pero si como base, inversionistas institucionales (fondos inmobiliarios que manejan capital de fondos de pensiones por ejemplo) buscan rentabilidades mensuales netas del orden de 0.7% hasta 1%. Esto puede servir como referencia al momento de hacer los cálculos.
Es muy importante hacer un ejercicio juicioso de análisis de las inversiones inmobiliarias pues así podamos ir a darle golpecitos a la pared, comprar un “mal” inmueble puede hacer que perdamos dinero. Y con “mal” lo que se quiere decir es a un precio alto y/o que no sea fácil de rentar cuando esté desocupado.